683 กฎหมายต่อเติมบ้าน (ปี 2566) ห้ามสร้างหรือต่อเติมเต็มพื้นที่ (ต้องมีพื้นที่ว่างเปล่าเหลือไม่น้อยกว่า 30% ของขนาดที่ดินทั้งหมด)
ตามกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับปรับปรุงปี 2566 มีข้อกำหนดสำคัญเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ดินและการเว้นระยะร่นสำหรับการต่อเติมบ้าน ดังนี้ครับ
ข้อกำหนดการใช้พื้นที่ดิน (Building Coverage)
- อัตราส่วนพื้นที่อาคาร: สำหรับอาคารประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน กำหนดให้สิ่งก่อสร้างต้องครอบคลุมพื้นที่ไม่เกิน 60% ของพื้นที่ดินทั้งหมด
- พื้นที่ว่างเปิดโล่ง: ในกรณีทั่วไปตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร อาคารอยู่อาศัยต้องมีพื้นที่ว่างเปล่า (พื้นที่ที่ไม่มีสิ่งก่อสร้างปกคลุม) ไม่น้อยกว่า 30% ของขนาดที่ดิน หรือกล่าวคือสามารถใช้พื้นที่ก่อสร้างรวมส่วนต่อเติมได้ไม่เกิน 70% ของพื้นที่ดิน
เกณฑ์ระยะร่นแนวอาคารกับเขตที่ดิน
- กรณีผนังมีช่องเปิด: หากส่วนที่ต่อเติมมีหน้าต่าง ประตู ช่องแสง ช่องระบายอากาศ หรือระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเพื่อนบ้าน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร (สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร)
- กรณีผนังทึบ: หากเป็นผนังทึบที่ไม่มีช่องเปิดใดๆ ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เซนติเมตร
- การสร้างชิดเขตที่ดิน: หากต้องการก่อสร้างผนังทึบห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร หรือสร้างทับแนวเขตที่ดิน จะทำได้ต่อเมื่อได้รับ ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้าน ข้างเคียงเท่านั้น
ระยะร่นจากทางสาธารณะหรือทางส่วนกลาง
- ถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร: แนวอาคารต้องร่นห่างจาก กึ่งกลางทางสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
- ถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร: สำหรับอาคารจัดสรรหรืออาคารสูงเกิน 2 ชั้น ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน ไม่น้อยกว่า 6 เมตร
ข้อควรระวังเรื่องโครงสร้าง
- ห้ามใช้โครงสร้างร่วมกัน: การต่อเติมโดยเฉพาะทาวน์โฮมหรือบ้านแฝด ห้ามฝากคานหรือยึดโครงสร้างไว้กับผนังหรือเสาของบ้านข้างเคียง หรือรั้วส่วนกลางเด็ดขาด
- การแยกโครงสร้าง: ควรใช้ระบบโครงสร้างแยกอิสระและลงเสาเข็มของตัวเอง (เช่น เสาเข็มสปันไมโครไพล์) เพื่อป้องกันปัญหาการทรุดตัวไม่เท่ากันที่จะไปดึงรั้งบ้านเดิมหรือบ้านข้างเคียงให้เสียหาย
สรุปท้ายบทความ
กฎหมายต่อเติมบ้านปี 2566 กำหนดให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ใช้พื้นที่ก่อสร้างได้ไม่เกิน 60-70% ของพื้นที่ดิน โดยต้อง เหลือพื้นที่ว่างอย่างน้อย 30% เพื่อสุขอนามัยและการระบายอากาศ หัวใจสำคัญคือการรักษาระยะร่น 2 เมตรสำหรับผนังที่มีช่องเปิด และ 50 เซนติเมตรสำหรับผนังทึบ รวมถึงห้ามรุกล้ำอากาศหรือพื้นดินของเพื่อนบ้าน และห้ามฝากโครงสร้างไว้กับบ้านข้างเคียงเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยและป้องกันข้อพิพาทในอนาคตครับ