680 กฎหมายต่อเติมบ้าน ห้ามดัดแปลงอาคารชุด (หากต่อเติมในคอนโดมิเนียม จะทำผิดกฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้โดยเด็ดขาด)
การต่อเติมหรือดัดแปลงห้องชุดในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีข้อจำกัดที่เข้มงวดและซับซ้อนกว่าบ้านทั่วไป เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดถูกแบ่งออกเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนห้องชุด และ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีข้อกำหนดและข้อห้ามที่สำคัญดังนี้ครับ
- ข้อห้ามตามกฎหมายและกฎระเบียบนิติบุคคล
- ห้ามดัดแปลงทรัพย์ส่วนกลาง: ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เจ้าของร่วมไม่สามารถเปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมพื้นที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางได้โดยเด็ดขาด ซึ่งรวมถึงพื้นที่ภายนอกห้อง เช่น ระเบียง, ผนังด้านนอกตัวอาคาร, และโถงทางเดิน
- กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด: นิติบุคคลฯ มักจะมีข้อบังคับที่ไม่อนุญาตให้ทำการเจาะหรือดัดแปลงใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อ โครงสร้างหลักของอาคาร, งานระบบไฟฟ้า, งานระบบสุขาภิบาล หรือการกระทำใดๆ ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนผู้อยู่อาศัยท่านอื่นเกินกว่าที่กำหนด
- การดัดแปลงโครงสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร
- ส่วนที่ห้ามทุบหรือรื้อถอน: การทุบ รื้อถอน หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างรับน้ำหนัก เช่น เสา, คาน, พื้น, หรือผนังรับแรง (Bearing Wall) ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
- ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงาน: หากมีความจำเป็นต้องดัดแปลงโครงสร้างหรือเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมเกิน 10% จะต้องยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ถูกต้อง มิฉะนั้นจะถือว่ามีความผิดทางกฎหมาย
- บทลงโทษหากฝ่าฝืน
- คำสั่งระงับและรื้อถอน: หากมีการฝ่าฝืนต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทั้งนิติบุคคลฯ และเจ้าพนักงานท้องถิ่น เจ้าของห้องอาจถูกสั่งระงับการก่อสร้าง รื้อถอนส่วนที่ต่อเติม และถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย
- โทษทางอาญาและปรับ: ผู้ฝ่าฝืนมีโทษ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และจะต้องเสีย ค่าปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะแก้ไขหรือรื้อถอนให้ถูกต้อง
สรุปท้ายบทความ
การต่อเติมในคอนโดมิเนียม ห้ามดัดแปลงทรัพย์ส่วนกลางและโครงสร้างหลักของอาคาร (เช่น เสา คาน และผนังรับน้ำหนัก) โดยเด็ดขาด และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด หากการต่อเติมนั้นเข้าข่ายการดัดแปลงอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ มิฉะนั้นจะมีโทษทั้งจำและปรับ รวมถึงถูกสั่งให้รื้อถอนโครงสร้างนั้นทิ้งทั้งหมด