655 ข้อห้ามในการต่อเติมบ้านที่พบบ่อย ห้ามสร้างอาคารเต็มพื้นที่ดิน (ตามกฎหมายกำหนดให้ต้องมีพื้นที่ว่างเว้นรอบบ้านไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด ห้ามเทปูนหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างปิดทึบเต็มพื้นที่)
การต่อเติมบ้านโดย ห้ามสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างปิดทึบเต็มพื้นที่ดิน เป็นหนึ่งในข้อบังคับที่สำคัญที่สุดตามกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อสุขอนามัย ความปลอดภัย และความเป็นธรรมต่อเพื่อนบ้าน โดยมีรายละเอียดข้อห้ามที่พบบ่อยดังนี้ครับ
ข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ว่างรอบอาคาร (Open Space)
- ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30%: ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร อาคารประเภทบ้านพักอาศัยจำเป็นต้องมี พื้นที่ว่างเปล่าเหลืออยู่ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถใช้พื้นที่เพื่อการก่อสร้างอาคารรวมส่วนต่อเติมแล้วได้ไม่เกิน 70% ของแปลงที่ดินเท่านั้น
- ห้ามปิดทึบพื้นที่ว่างตามกฎหมาย (Setback): การเทปูนปิดทึบหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างจนเต็มพื้นที่ดินจนไม่เหลือระยะเว้นร่นตามที่กฎหมายกำหนดถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย
- วัตถุประสงค์ของพื้นที่ว่าง: กฎหมายกำหนดให้มีพื้นที่ว่างนี้ไว้เพื่อ การระบายอากาศ แสงสว่างส่องถึง และประโยชน์ในการ ระบายน้ำ รวมถึงเป็นระยะประชิดที่ช่วย ป้องกันเหตุอัคคีภัย ไม่ให้เพลิงไหม้ลุกลามไปยังอาคารข้างเคียงได้โดยง่าย
ข้อห้ามเรื่องระยะร่นที่เกี่ยวข้อง
การจะสร้างอาคารให้ถูกกฎหมายโดยไม่ถือว่าเป็นการ “ต่อเติมเต็มพื้นที่” ต้องคำนึงถึงระยะร่นจากแนวเขตที่ดินเพื่อนบ้านด้วย ดังนี้:
- ผนังที่มีช่องเปิด (หน้าต่าง/ประตู/ระเบียง): ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
- ผนังทึบ: ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร
- การสร้างชิดเขตดิน (น้อยกว่า 50 ซม.): จะทำได้ก็ต่อเมื่อเป็นผนังทึบและ ได้รับหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง เท่านั้น
บทลงโทษหากฝ่าฝืน
การต่อเติมเต็มพื้นที่หรือฝ่าฝืนข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ว่างและระยะร่น มีโทษที่รุนแรงตามกฎหมาย ได้แก่:
- โทษทางอาญา: จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
- โทษปรับรายวัน: หากยังไม่แก้ไขหรือรื้อถอน จะถูกปรับเพิ่มอีก วันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
- คำสั่งรื้อถอน: เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งระงับการก่อสร้างและสั่งให้รื้อถอนโครงสร้างส่วนที่ผิดกฎหมายออกทั้งหมด
สรุปท้ายบทความ
การต่อเติมบ้าน ห้ามสร้างอาคารหรือต่อเติมปิดทึบจนเต็มพื้นที่ดิน โดยกฎหมายบังคับให้ต้องมี พื้นที่ว่างเปล่าอย่างน้อย 30% ของขนาดที่ดินทั้งหมด เพื่อประโยชน์ด้านสุขอนามัย การระบายอากาศ และความปลอดภัยจากอัคคีภัย หากต่อเติมเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือล้ำระยะร่นโดยไม่ได้รับอนุญาต จะมีโทษทั้งจำและปรับ รวมถึงอาจถูกสั่งให้รื้อถอนส่วนที่ต่อเติมนั้นทิ้งทั้งหมด